Co trzeba zrobić, aby podzielić działkę pod budowę domu?

Kwestia podziału nieruchomości, czyli podziału działki budowlanej, oznacza fizyczne wyodrębnienie z konkretnej działki opatrzonej numerem ewidencyjnym ich większej ilości. Na skutek tego powstają dwie lub więcej działek, zlokalizowanych w granicach wcześniej wyznaczonej, jednej działki, z przeznaczeniem np. pod budowę. Jednak co trzeba zrobić, aby podzielić działkę pod budowę domu?

Pierwszym krokiem jest udanie się z wnioskiem do właściwego organu, najczęściej do jednego z wydziałów starostwa powiatowego w danym mieście. O podział działki budowlanej na dwie może wystąpić zarówno jej właściciel, jak i osoba mająca zapewnione prawnie wieczyste użytkowanie gruntu. Jakie jeszcze kroki należy poczynić w tej kwestii?

Charakterystyka działki budowlanej

Nie każdy kawałek gruntu będzie nadawał się pod inwestycję budowlaną. O charakterze działki decyduje przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo wydane przez urząd warunki zabudowy dla danego terenu. Podział takiej nieruchomości musi odbywać się też zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku oraz z rozporządzeniem z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości – Dz. U. 2004 nr 268, poz. 2663. Zgodnie z nimi, podział działki budowlanej na dwie jest możliwy tylko w wypadku, gdy każda z wydzielonych działek będzie mieć m.in. dostęp do drogi publicznej, dlatego konieczne jest zadbanie podczas podziału również o ten aspekt.

Czym jest podział na działki budowlane i kiedy się go stosuje?

Podział działki budowlanej to fizyczne wyodrębnienie w jej granicach dwóch lub więcej osobnych, które również mają mieć przeznaczenie stricte budowlane. Każda z nich, zgodnie z przepisami, musi mieć dostęp do drogi publicznej. Z tego względu osoba występująca o podział terenu na działki budowlane musi uwzględnić wydzielenie i przeznaczenie części gruntu pod drogę wewnętrzną i ustalenie jej służebności. Działka przeznaczona do podziału może mieć już zabudowę lub może być pusta. Ważne, aby dzielony teren miał odpowiednią geometrię, pozwalającą na utworzenie równie geometrycznych i spełniających prawne wymogi działek pod inwestycję budowlaną.

Taka praktyka jest bardzo częsta w przypadku gruntów o dużej powierzchni, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego kwalifikują się pod budowę. Inwestor może więc podzielić ją na mniejsze działki i stworzyć z nich osiedle domków, stawiając je samodzielnie, sprzedając deweloperowi albo prywatnym inwestorom. Powodem składania takich wniosków jest też chęć wydzierżawienia jej części lub przekazania jako darowizny albo przekształcenia jedynie jej części w działkę o przeznaczeniu budowlanym.

Dokumenty potrzebne do złożenia wniosku o podział działki budowlanej

Podstawą do przeprowadzenia podziału na działki budowlane własnościowego lub dzierżawionego gruntu jest złożenie wniosku oraz skompletowanie niezbędnych dokumentów. Do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, projekt podziału działki wraz z mapą, na której są one naniesione oraz protokół przyjęcia granic działki. Wstępne opracowanie mapy zasadniczej do celów projektowych i naniesienie na niej granic nowych działek należy do obowiązków uprawnionego geodety.

Jak przebiegają kolejne etapy prac związanych z podziałem nieruchomości na mniejsze działki?

Podstawą dla podziału nieruchomości jest złożenie wniosku do odpowiedniego organu – to pierwszy krok. Jeśli wniosek zostanie zaakceptowany, kolejnym etapem jest przystąpienie do realizacji jego założeń. W przypadku niewyrażenia zgody, wnioskujący może w ciągu 7 dni od chwili wydania decyzji odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, opracowując raz jeszcze nowy, wstępny projekt podziału działki budowlanej oraz ponownie złożyć wniosek.

Po dopełnieniu formalności przychodzi czas na pracę geodety. Ten, po zgłoszeniu do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej swoich prac, opracowuje mapę z projektem podziału nieruchomości. Czynności te wymagają zbadania ksiąg wieczystych i danych zawartych w katastrze samej nieruchomości. Geodeta jednocześnie przygotowuje protokół, w którym znajdują się najważniejsze elementy, m.in.: oznaczenia gruntów przeznaczonych do podziału, szkic nowych granic, ich opis oraz lokalizacja punktów granicznych. Przygotowany przez geodetę operat, składający się z mapy, projektu, wykazu synchronizacyjnego i zmian gruntowych oraz protokołu z przyjęcia granic zostaje złożony do merytorycznej oceny przez odpowiednie organy. Na tej podstawie zostaje wydana ostateczna decyzja związana z podziałem działki budowlanej.