Kiedy nie można podzielić działki rolnej?

Sprzedaż nawet użytkowanego pola, czyli działki rolnej o dużej powierzchni, jest łatwiejsza do sfinalizowania i pozwala szybciej znaleźć nabywców, kiedy zostanie podzielona na mniejsze nieruchomości. Prawo jednak dokładnie reguluje kwestie związane z tego rodzaju transakcjami, zabraniając podziału działki rolnej, jeśli jej powierzchnia miałaby być mniejsza niż 3000 m².

Wyjątkiem od tej zasady jest powiększenie pola, czyli już użytkowanej działki rolnej o kolejną parcelę lub konieczność uregulowania granic nieruchomości. Skąd jednak wzięły się zapisy o tym, kiedy nie można podzielić działki rolnej i jak odnieść tę kwestię do podziału działki rolnej np. na budowlaną?

Przepisy dotyczące podziału geodezyjnego działki rolnej

Zgodnie z definicją, działka rolna musi być wpisana do rejestru gruntów jako użytek rolny lub grunt leśny albo zadrzewiony. Zgodnie z prawem, takie działki rolne również podlegają podziałowi, jednak możliwość tę reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z zawartymi w niej zapisami, podział działki rolnej może się odbyć jedynie w sytuacji, jeśli po podziale żadna z powstałych parceli nie będzie miała powierzchni mniejszej niż 3000 m², czyli 30 a. Odstępstwem od tej zasady jest chęć powiększenia sąsiedniej działki, również użytkowanej w ten sam sposób, lub konieczność przeprowadzenia regulacji granic.

Jak podzielić działkę rolną na mniejsze?

Podział działki rolnej na mniejsze może być zasadny również w innych przypadkach niż wskazane wyżej. Chociaż ustawa dokładnie mówi, kiedy nie można podzielić działki rolnej, to jednak istnieją jeszcze dodatkowe odstępstwa od tej reguły. Może być to konieczność wydzielenia działki budowlanej, jeśli na obecnie użytkowanej nieruchomości został postawiony budynek albo znoszenie współwłasności gruntu, jeśli są na nim postawione przynajmniej dwa obiekty budowlane. Takim powodem może być też konieczność dostosowania się do decyzji o wydzieleniu gruntu pod drogę publiczną czy nabycia prawa do wieczystego użytkowania nieruchomości.

Procedura podziału działki rolnej

Sam podział działki rolnej ma za zadanie wyodrębnienie kilku osobnych parceli, którym będzie można nadać osobne numery administracyjne. Podział działki rolnej na mniejsze najczęściej związany jest z chęcią sprzedaży ich inwestorom, którzy z kolei wystąpią o ich „odrolnienie”, a tym samym przekształcenie ich w działkę budowlaną, umożliwiającą postawienie na nich np. domu.

Podziału dokonuje się na dwa sposoby, odpowiednie do powierzchni nieruchomości. Podział administracyjny dotyczy działek o charakterze rolnym, z których przynajmniej jedna ma być mniejsza niż 30 a. Podział geodezyjny działki rolnej dotyczy z kolei nieruchomości o znaczniejszej powierzchni – powyżej 1 ha.

Co ciekawe, wyodrębnione już, mniejsze działki, czyli nieprzekraczające swoją powierzchnią 30 a, mogą być nabywane bez ograniczeń przez osoby niezwiązane z rolnictwem. Warto przy tym pamiętać, że w każdym przypadku prawo pierwokupu należy do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Czas, jaki jest potrzebny na dopełnienie wszelkich formalności, wyniesie od 4 do nawet 6 miesięcy, a zależeć będzie od współpracy pomiędzy geodetą a urzędnikami.

W przypadku chęci podziału działki rolnej na budowlane trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli działka znajdzie się tam z przeznaczeniem pod tereny rolne, przekształcenie jej w działki budowlane, a tym samym zwiększenie ich wartości rynkowej, jest praktycznie niemożliwe.